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ag环亚游戏—手机版官网_售楼处的创新,多家地产背后的逻辑

2020-01-11 18:19:33 来源:网络

ag环亚游戏—手机版官网_售楼处的创新,多家地产背后的逻辑

ag环亚游戏—手机版官网,最近两年,在体验经济的浪潮推动下,各种各样的网红售楼处越来越多。几个趋势很明显:

一是颜值越来越高。摆脱了过去一味奢华的审美风格之后,近两年的售楼处风格越来越多样,更简约、更现代、更先锋的设计在全国各地都在涌现。

二是功能越来越多样化。有把售楼处变成米其林餐厅,名厨坐镇的滨江一品苑;有变身网红咖啡店的北京万科翡翠长安、常熟万科公望;还有变身艺术馆、图书馆、科技馆的。没有个特殊功能都不好意思做售楼处。

然而,实际上,售楼处并不是高大上就够了,还需要同时满足很多的需求。

一是,目前,整个地产行业的利润率都在不断地萎缩,作为销售工具的售楼处,所有高大上的设计,都需要满足快周转、低成本、高利用率的前提。如果没有更大的回报,动辄巨额投入做售楼处,肯定是得不偿失的。所以很多人会认为,这些售楼处美则美矣,华而不实。

二是,目前国家开始鼓励现房销售,已经有很多地区在响应和落地,逐渐会有越来越多的现房项目入市。而售楼处是用来讲故事的,提供的是一个想象空间。一旦所见即所得了,传统的售楼处如何促进销售,也需要思考。

从这两点出发,来看待目前很多房企的售楼处创新,其背后的逻辑会更加的清晰。

01

临建型售楼处

一要高周转,二要省成本

目前,传统售楼处的极限建造周期是多少?

某些快周转的房企,已经压缩到了35天!

而这个数字对于绝大多数的房企来说,都是可望而不可及的,

一、标准化+模块化设计,节省工期

例如,保利的类模块化售楼部设计,像搭乐高一样建售楼部,不仅可以节约工期,还可以重复利用钢结构,大大降低建造成本。

首先保利通过统计和研究,根据售楼部各个模块的配置率,将模块分为基本功能模块和附加功能模块,以及确定每个功能模块合理面积范围。在不同项目应用时,只需要根据项目的营销需求和成本目标选择模块就可以了。再根据场地条件限制,在基础售楼部平面上进行面积调整和流线优化。

在平面标准化的基础上,各个项目还可以根据自己的定位和产品特点,在建筑/园林的材料和室内软装上进行个性化选择,体现出项目的风格差异,满足项目展示的个性化需求。

同时,这种售楼处的成本优势也很明显,这种钢结构售楼部,节点都是采用标准化高强螺栓连接,钢梁和钢柱的重复利用率高达90%。按照市场综合单价暂按1万元/吨,钢结构拆除重新按照暂按0.3万元/吨。园林乔灌木和室内软装的重复利用率也能达到70%以上!

二、集装箱搭建创新

集装箱售楼处其实并不新鲜,之前就已经有很多项目做过。因为集装箱搭建的优势很明显,搭建速度快,一般来说,单体建筑10-20天,组合式建筑20-40天,就可以交付使用,而且不受到雨季等自然环境的限制,使用后还可以回收重复利用,所以很多项目会用集装箱来做临时售楼处。

但是作为销售工具,集装箱售楼处的缺点也和它的优先同样突出,造成一直以来使用范围有限,位置很尴尬。

一是集装箱建筑的室内空间的展示面不足,受到3米固定层高制约,而且结构柱密集,平面布局也很局促。

二是外立面的瓦楞板表现效果比较单一,工业风的标签很难和项目的整体定位和风格进行匹配。尤其是今年来中式风格的项目越来越多,集装箱的工业风格很难满足项目需要。

三是集装箱建筑和售楼处外围的景观设计是脱节的,很难做到浑然一体的和谐效果。

为了解决这些问题,很多开发商都在研究,目前保利、金地、龙湖,都做出了颜值和功能都不输传统工艺的售楼处,运转周期还要快很多。

例如保利,在美感上,通过赋予集装箱第二层皮肤来实现风格的转变,利用镂空金属板表皮藏灯及大面积落地窗的元素,也使得室内空间效果更通透。

镂空金属表皮以及大面积落地窗

保利·天汇项目,通过重复利用保利·林语镜的售楼处,保持原箱体结构不变,增设一个箱体,同时在原箱体的外面挂了一层白色钢板,整体进行重新装修,打造出全面貌的高贵现代感十足的售楼处,总工期仅为60天。

而且由于在初次建造的时候,就考虑到了后期再利用,特意设计为开拆卸结构,使得成本也节约了近60%。

北京和悦华锦项目,虽然不是直接利用传统集装箱体,但是采用了集装箱模数建立结构,结构建造和施工安装过程也都是按照集装箱模式。在设计阶段根据项目需求预制模数化固定柱网结构,内部大空间无柱网,结构最大可做到12m跨度。打破了集装箱建筑的平面布局限制!

龙湖甚至还利用集装箱,做了对颜值要求很高的豪宅售楼部。

例如,广州龙湖双珑原著,同样利用铝板和玻璃幕墙的“第二层皮肤”,创造出简洁舒展的线条,把集装箱消隐得不留痕迹 。

内部展示空间和利用率也非常不错,沙盘展示区做成了一个层高 6 米的通高空间!展示区由 4 个长 12 米、宽 3 米、高 3 米的集装箱构成,对重合处的横梁切除后进行有效加固,确保结构安全。

同时,通过引入中庭,优化了内部空间的流动性;通过园林的点缀,让建筑的收口也更加自然。整体风格和谐,根本看不出来是集装箱搭建。

龙湖双珑原著整个售楼处,从设计、生产、安装,到竣工开放,总共不到60天的时间。集装箱售楼处不再是刚需盘专利,豪宅别墅盘也同样可以操作。

三、集约式售楼处

相较于耗资耗时不菲的竞品售楼处,一些项目也开始探索更经济的替代方案。

例如保利时光印象售楼处,就是一个25米*25米的两层方盒子。首层为600多平方,且在一层空间内完成了整个入口-模型企业文化展示-接待-开放洽谈-签约-财务-样板体验流线,二层设两个室内样板房。

方形平面,采用完全开放式的布局。通过对功能分区和流线的优化,将空间效率提升至极致。

而且整个外部立面非常炫丽,立面材料为穿孔铝板,并大量使用基本单元,大大降低了成本。土建工程单方为1535元/㎡,硬装单方2465元/㎡,软装1690元/㎡,幕墙工程662元/㎡,最终造价缩减到单方10000元/㎡。

而且由于大量使用基本单元,可复制比例高,工厂内机械完成框架切割及线路预埋,省去普通钢构及土建现场加工、砌筑时间,现场安装迅速。整个工程从设计确定到完成施工对外开放,总共只耗费了125天。

不仅提高了建设效率,还同时满足了里面美感。冲孔铝板幕墙,到晚上配合灯光效果,就会变成进化图案,丰富了建筑趣味。

这些从成本上、工期上进行优化的售楼处案例,对于一些把售楼处作为临建的项目来说,很值得学习。

而且,据说去年有一些沿海城市还发布了新规,为了杜绝安全事故,从2018年10月1日起,严禁在未经验收的单位工程内设置售楼处,售楼处与样板房必须在楼体以外临时设置。在这些城市,这些案例同样有更广泛的借鉴意义。

02

留存性售楼处

要打造成社区功能配套

或是成为新地标

当然,售楼处打造,并不是只有节省成本、压缩工期这一种思路,例如在现房销售的背景下,很多项目都开始“去售楼处化”,把售楼处作为未来项目配套来进行打造。对于客户来说,同样是所见即所得。很多项目+咖啡馆、+图书馆,都是这种考虑。但是这种配套设施,策划的时候不能跟风,需要考虑几个方面的问题:

一是配套设施的自我生存能力,也就是后期维护运营的成本。有一些售楼处将利用共建来做售楼处,后期交还给政府。

二是配套设施对客户的吸引力,也就是这个配套能不能为项目杀客和溢价,提供某种帮助。

三是配套的舆论制造能力。有一些项目售楼处能够成为城市级的打卡地,也有一些高大上的项目门可罗雀。

目前几方面都能兼顾的大概有几类:

一、幼儿园

例如,旭辉银盛泰·博观熙岸,项目售楼展示区就打造成为了童梦游乐体验馆,后期作为社区幼儿园使用。建筑外立面使用了浅灰色铝板与炫彩铝板结合,基于三种色彩的变换,从不同角度不同位置,带来不一样的体验。园林为七巧板设计,整个项目都充满童趣。

这种售楼处在销售期,不可能缺少人气,就算不买房,家长也会带上孩子去玩。而且这个售楼处以后会一直作为幼儿园来使用,对有孩子的家庭来说,家门口有个这样的幼儿园,根本就无法拒绝。

合肥皖投万科天下艺境,也是一样的思路。售楼处由8个小建筑组成,后期改造一下就是小区的幼儿园,一共15个班。室外的示范区也是作为儿童乐园来打造。

还有旭辉中粮朗香郡,整个社区都是儿童主题住区,同样的,售楼处也会被改造成为小区教育配套的幼儿园。这几年儿童社区的概念越来越火,从东原的“童梦童享”到各色各样的儿童主题售楼处,由小孩需求激发的购买力,已经形成非常庞大的一个群体。

二、会所

会所也是一个重要的价值点,对于豪宅项目来说,一个高级的会所,是身份的象征。直接将售楼处健在会所当中,能够最大化的放大项目价值点。例如,金科九曲河的水上禅院。

水上禅院,共有约3000平的内部空间,开辟了包括国学馆、私家剧场、私宴厅、恒温泳池、健身会所等多个功能区域,不仅能够作为项目营销圈层活动的地点,未来也将成为金科·九曲河的高端会所。

国学馆、私家剧场

私宴厅、游泳池

杭州的越秀招商天悦江湾项目,地下也有一个面积超大的豪华会所,包括休息区、茶水吧、室内游泳馆、瑜伽室、健身房,还有篮球馆+羽毛球馆!据说后期还会定期有专业教练现场指导。

三、图书馆

很多项目在梳理价值点的时候,会把图书馆、会展中心和科技馆等公建作为重要配套。其实就算没有这些,也完全可以配套自造。但是图书馆相较于幼儿园和会所,是一个后期运营比较麻烦的业态,也比较难盈利,很多项目会和政府合作,销售时作为售楼处,之后返还给政府作为公建设施。

例如,深圳的宝能城,还有广州万科十里春风,一楼为水吧和项目简介区,二楼开辟为春风书阁,从广州图书馆引入了近3万册图书和24小时自助借阅设备,客户可以通过智能借阅机自助办理读者证、借还手续,一张普通读者证可一次借阅15册图书。

卖完楼之后,这个图书馆还是照常运营,成为首家广州图书馆增城社区分馆。而且它还会成为家门口的咖啡馆,文化沙龙的举办地,和手作、植物等生活方式的体验场。家楼下就是一个高颜值的市政文化设施,这个项目卖点必定可以带来溢价。

四、超市

之前明源君给大家介绍过项目售楼处引入超市的案例,但这一次,保利万科·时代之光直接让售楼处消失了,把售楼处完全变成了一个社区超市。

这座占地约1500平的售楼处,1层由7家主题店铺组成的邻里商业展示区,售楼处里面没有传统的沙盘,进去后就像进入一个大商场,通过包装创造沉浸式体验,模拟美好生活场景。让客户提前感受未来的社区生活。也符合万科自己“美好生活场景师”的新定位。

五、美术馆

这两年跨界美术馆的项目越来越多,但是美术馆和图书馆一样,很难运营。而且美术馆比图书馆门槛更高,到底能不能形成人流量,在销售期带动人气,小编表示很怀疑。但是从长周期和社会效益来看,依然是一个值得鼓励和赞赏的尝试。

这些创新,其实背后都是一个逻辑,就叫做所见即所得。把项目的优质配套和卖点,提前兑现。在客户越来越观望,越来越理性的市场下,销售力更强,也不会造成浪费。

03

售楼处内部体验

展示更加人性化

之前给大家介绍了很多高科技的售楼处展示,包括全息投影、移动沙盘、3d vr看房等等,感兴趣可以回看(点这里),今天想补充的是一些微创新。不一定很高科技,但是展示效果更人性化,体验更丰富。

一、装置展示

例如,世茂望樾的“白科技美墅馆”,作为华南首个“世茂生活研究中心”,在展示上更进一步。

比如,传统平层住宅阳台和复式户型,观景视角的区别,这样演示是不是一目了然?

还有工法展示,例如窗子有隔热、防雨的功能。世茂的“生活研究中心”里的窗子外面就有模仿太阳光的灯,可以打开来再关上感受一下隔热效果好不好;

窗体测试展示实景图

关上窗打开开关,窗外就有水对着窗户在冲,你可以看看是否漏水……防噪音展示也会有一段墙体和窗子的封闭体。

还有项目把实景图和电子展示板结合,电子展示板滑过的位置,会把实景转换成为工艺工法,客户可以直观的了解项目从构思到完成的全过程,体现出项目细节之处的用心。

专业晦涩的研究,通过直观的场景化展现在橱窗内。这种直观体验比销售唾沫横飞的讲解要形象得多,这种售楼处,甚至都不需要销售员。

二、呼叫铃

中旅名门府项目,在签约室外的休息区,每一张桌子上都设置了人性化的呼叫铃,有需要可以通过呼叫铃跟服务人员联系,体现了润物细无声的服务理念。

三、全龄式体验设施

例如绿城明月兰庭的售楼处就引入了“体验式生活”的概念,除了儿童游乐区,还有给老人专门准备的健康设施。欧姆龙专业医用电子血压仪,百利达人体成分分析仪,能够准确分析体内水分、脂肪、肌肉、骨骼等人体成分精密占比。

在吧台服务上提供了9大类、25项针对不同年龄段人群的餐饮……精细化程度简直逆天了。

本文来源: 明源地产研究院

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